Por segundo año consecutivo la morosidad por pago de expensas alcanzó un 20 % en la Ciudad

Es el segundo año consecutivo en el que el porcentaje de morosidad por el pago de expensas alcanzó en Buenos Aires a aproximadamente el 20% de las unidades funcionales, eso representa unas 600.000, cifra ésta que duplica el porcentaje considerado normal, según estadísticas de la Asociación Civil de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal (AIPH).

Este aumento de la morosidad significa un desfinanciamiento de los consorcios y un casi inexistente mantenimiento general del edificio y de los servicios: entre ellos, ascensores, calderas, instalaciones contra incendios, conservación de fachadas y balcones. En muchos casos, también, no se cumplen con los pagos como el de las cargas sociales de los encargados.

Adrián Hilaraza, quien es responsable de prensa y difusión de AIPH advirtió que “Estamos en zona de riesgo. Con el aumento de la morosidad, las reparaciones se van postergando, el mantenimiento decae y el edificio envejece prematuramente. Además, aumenta la probabilidad de un siniestro y de que el seguro no pague ante la presencia de irregularidades en las obligaciones del consorcio”.

La morosidad por pagos aumentó paralelamente al de las expensas. Y estas últimas se vienen encareciendo debido a una serie de factores, entre ellos: los elevados salarios de los encargados, el alza de varios servicios y la responsabilidad que el Gobierno delegó en los consorcios para ejecutar distintos controles.

Según la última información disponible de la Dirección General de Estadística y Censos de la Ciudad, en el mes de octubre el costo promedio de las expensas que abonó una familia tipo fue de $ 1640, o sea, un 28% más que en octubre de 2016 y el doble que dos años atrás.

En la Ciudad de Buenos Aires hay aproximadamente unos 100.000 consorcios, que representan el 74% de las viviendas, en las que habitan unos dos millones de ciudadanos. “Desde 2001 que no se registraba una morosidad como la de hoy”, advirtió Gonzalo de Durand, de Vadeco Administraciones.

La tasa de morosidad es distinta según los barrios y dimensiones de las unidades, y en tanto en algunos edificios es nula, en otros es muy elevada. Según los informes de AIPH, se observa una mayor morosidad en edificios de la zona sur de la Ciudad y con pocas unidades, lo cual hace que las expensas sean más caras.

La actual responsabilidad de los consorcios de corroborar por su cuenta el estado de los servicios y de la infraestructura edilicia es una de las razones del considerable aumento de las expensas en el último tiempo.

“Desde que el macrismo asumió el gobierno porteño, en 2007, tendió a tercerizar los controles del Estado y que estos quedaran a cargo de los consorcios”, comentó Sergio Abrevaya, legislador porteño (GEN).

“Se pagan cosas increíbles: ¿por qué cada seis meses hay que revisar el tanque de agua, si está sellado. Con los matafuegos pasa lo mismo: ¿por qué se exige una verificación anual si la carga del matafuego dura dos años? La respuesta es que hubo un lobby de alguna cámara”, advirtió Abrevaya.

La Agencia Gubernamental de Control (AGC) solicita a los consorcios la verificación periódica de ascensores, instalaciones contra incendios, fachadas y calderas. Con esa finalidad el consorcio debe contratar profesionales habilitados por los consejos profesionales con habilitación oficial, quienes emiten una constancia de verificación técnica. En tanto, en algunos consorcios estos controles no se realizan y los servicios siguen funcionando hasta que un propietario presenta una denuncia o se produce un siniestro. En la AGC informaron que cuando se conoce que un consorcio no cumple con los controles que se exigen, se le envía un inspector para verificar.

Se entiende que alrededor de un 20% de las expensas se destina al cumplimiento de normas de mantenimiento. “Cuando la plata no alcanza el consorcio puede pedir una prórroga para cumplir con las obligaciones de control. Pero en otros casos elige «tirarse un piletazo» y tratar de pasar desapercibido”, comentó Hilaraza.

Debido al endeudamiento de muchos consorcios, cada vez son menos aquellos que cuentan con un fondo de reserva orientado a enfrentar contingencias relacionadas al mantenimiento del edificio, y en muchos sólo se están solucionando las emergencias impostergables. Esta falta de recursos impide a numerosos consorcios hacer auditorías contables a las administraciones con el fin de optimizar los gastos.

“En épocas inflacionarias los consorcistas son reticentes a solventar cada mes un fondo de reserva porque la plata se deprecia. Pero cuando se carece de ese fondo y de pronto surge una emergencia, el valor de las expensas se dispara vertiginosamente. Un consorcio sin fondo es peligroso”, advirtió Hilaraza, y consideró que para poner al día un edificio que pasó por una desinversión durante tres o cuatro años después debe invertirse el triple de dinero y tiempo.